Arrendamento com hipoteca: consequências sobre o spread
Posso fazer arrendamento com hipoteca de uma moradia ou apartamento? Desde fevereiro de 2019 que é possível arrendar uma casa hipotecada ao banco sem quaisquer restrições. Mas há regras a cumprir. Vamos ver quais.
Comprar uma casa é um compromisso financeiro que se estende no longo prazo. No entanto, com prazos de empréstimos usualmente superiores a 30 anos, é natural que as circunstâncias pessoais de cada um se alterem. A título exemplificativo, destacam-se as mudanças de carreira, o surgimento de uma oportunidade de trabalho imperdível noutra região (ou até país) e a alteração de contextos pessoais como o nascimento de gêmeos para os quais será eventualmente necessário mais um quarto que não estava previsto! Poderá, então, ser mais viável o arrendamento com hipoteca da sua casa ou moradia.
Seja qual for o motivo, ainda que muitas vezes esta mudança seja acompanhada da venda do imóvel, nem sempre as condições do mercado são as mais favoráveis e, para além disso, o arrendamento gera uma fonte de rendimento adicional para si ou o seu agregado familiar.
Deste modo, é bastante relevante perceber os impactos que este tipo de decisões têm nas condições contratadas com o banco, entre as quais o valor do spread bancário. Tendo, a partir de fevereiro de 2019, entrado em vigor a Lei n.º 13/2019 que veio transpor uma Diretiva Europeia, houve uma alteração das consequências desta mudança. Com este artigo compreenda todos os impactos subjacentes a esta alteração legal!
O que acontecia antes da entrada em vigor da Lei n.º 13/2019?
Primeiramente, para se compreender o impacto desta modificação, é importante referir sucintamente o que era diferente antes da implementação deste diploma legal. Quando uma instituição financeira financiava a compra de um imóvel, tinha em consideração para a análise de risco, da qual depois surge uma proposta da taxa a contratar, o fim habitacional a dar. Isto sucedia-se pois considerava-se que sendo uma habitação própria permanente, haveria uma menor probabilidade no incumprimento das prestações mensais. Já com outras formas de habitação haveria uma maior probabilidade de incumprimento que era refletido no aumento do spread bancário, apesar de já se acautelarem, antes desta mudança, algumas exceções na lei.
Assim, uma alteração do fim da habitação, era passível de ver o spread aumentado ou o prazo de devolução reduzido, implicando ambas um aumento da prestação a pagar mensalmente.
E agora, o que esta Lei veio alterar?
No caso de arrendamento com hipoteca do imóvel, a alteração consubstanciou-se na alínea a) do nº 2, do artigo 25º, do Decreto-Lei nº 74-A/2017, donde passou a constar:
“2 – Os mutuantes não podem agravar os encargos com o crédito cuja finalidade seja financiar a aquisição, realização de obras ou manutenção de direitos de propriedade sobre habitação própria permanente, nomeadamente aumentando os spreads estipulados, em caso de renegociação motivada por qualquer uma das seguintes situações: a) Celebração entre o consumidor e um terceiro de um contrato de arrendamento habitacional da totalidade ou de parte do imóvel”.
Assim, como é fácil de depreender, o agravamento do spread já não poderá acontecer, sendo mais apetecível, dependendo de cada situação, manter a posse de um imóvel para arrendamento.
Pormenores que deverá acautelar
Existe um conjunto de breves conselhos que deverá ter em conta para também perceber se a sua situação poderá contemplar algum caso excecional. Enumerando:
- Esta lei só se aplica a habitação própria permanente e não a habitação secundária;
- Deverá atentar que, em princípio, não precisará de avisar o seu banco desta mudança, a menos que esta comunicação esteja prevista no contrato patente à escritura do imóvel;
- Poderá suceder-se que, tendo tido bonificações no crédito (como é exemplo o crédito para jovens), poderá perdê-las. Neste caso terá de ter em consideração o montante adicional que a renda lhe trará face à perda do benefício.
- Se beneficiava de uma isenção permanente ou temporária do pagamento de IMI, irá perdê-la pois esta só aplicável, sob os cenários visados, a casos de habitação própria permanente.
Para além destas, terá de cumprir duas obrigações adicionais, quando decidir começar a arrendar a sua antiga casa ainda hipotecada:
- A renda que o arrendatário lhe pagar terá de ser depositada na conta bancária associada ao empréstimo do imóvel;
- No contrato de arrendamento que vier a celebrar, deverá estar explícito que a casa se encontra hipotecada.
Dicas finais
Neste processo de mudança, especialmente se comprou casa antes de 2012 (onde os spreads e TAEG eram consideravelmente mais altos), considere a hipótese de transferir o seu crédito à habitação para uma instituição financeira que lhe apresente condições mais favoráveis. A Credilink poderá ajudá-lo gratuitamente ao longo de todo o processo de envio documental e análise das diferentes propostas que surgirem. Assim, irá conseguir poupar na mensalidade a pagar ao banco ao mesmo tempo que obtém uma nova fonte de rendimento! Informe-se junto dos nossos especialistas!
