Avaliação de imóveis: como é calculada e fatores importantes
A avaliação de imóveis é um passo importante para conseguir tomar decisões acerca da sua casa: seja para comprar, vender ou realizar uma transferência de crédito. Saiba todos os pormenores e dicas mais relevantes!
Os imóveis tendem a ser os ativos financeiros mais importantes nas finanças pessoais ou familiares da grande maioria dos portugueses. A título exemplificativo, com dados do INE, para as famílias em Portugal a sua residência de habitação representa cerca 65% dos ativos relativamente à sua riqueza líquida.
Também neste sentido, as maiores decisões financeiras costumam recair sobre os atos de compra e venda de imóveis e todas as suas implicações ao nível da requisição de um empréstimo bancário, apuramento dos imposto a pagar por via do IMI, entre outros impactos.
Logo, é de extrema importância uma compreensão completa acerca da avaliação de imóveis, de modo a conseguir tomar decisões mais prudentes e baseadas naquilo que depois será apurado na peritagem obrigatória para aceder a algumas soluções financeiras como o crédito à habitação e a transferência de crédito.
Quem realiza as avaliações e em que situações é que elas têm de ser realizadas?
Primeiramente, existem dois tipos de avaliação de imóveis que pretendem determinar o valor de mercado ou o valor tributário de uma casa:
- O primeiro tipo de avaliação é o requerido para as operações que envolvem instituições financeiras, de modo a que se possa, por exemplo, decidir o montante máximo de empréstimo que, por sua vez, corresponde até 90% do valor apresentado na avaliação. Para este tipo de peritagem é exigido que seja realizada por um especialista reconhecido pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM), podendo contactá-los diretamente ou por intermédio do seu banco. No entanto, muitas vezes de forma gratuita, poderá obter uma estimativa deste valor através de plataformas online dedicadas a este tipo de avaliações.
- No que concerne ao valor tributário, este é apurado automaticamente pela Autoridade Tributária (AT) no Portal das Finanças, sendo muitas vezes um valor diferente do que nasce do primeiro tipo de avaliação apresentada. Desta avaliação nasce o valor de IMI que terá de pagar anualmente, relacionando-se positivamente com o valor do imóvel, isto é, o IMI será tanto maior quanto o valor surgido na avaliação da AT.
Quais os fatores que influenciam o valor de um imóvel?
Em qualquer um dos dois tipos de avaliação, há um conjunto de características que determinam o valor do imóvel. Destaquem-se então os fatores mais importantes e a sua respetiva importância relativa:
- Localização: Este é o fator mais determinante na avaliação e tem uma forte complementaridade com fatores como a exposição à luz solar, acessibilidades, entre outros;
- Tipologia e qualidade e data da construção: Quanto maiores as diferentes áreas do imóvel e a sua qualidade estrutural, maior o seu valor e serão necessárias menos intervenções de manutenção;
- Acabamentos e outras amenidades: Naturalmente, quanto melhores os materiais utilizados e características como a eficiência energética e a existência de amenidades como uma piscina, elevador e jardim implicam um valorização da sua casa enquanto ativo.
O valor final da avaliação pode variar muito conforme o avaliador?
No exercício da sua função, o avaliador faz algumas escolhas e assume pressupostos que incluem algum grau de subjetividade, trabalhando com estimativas e escolhendo as ponderações para os diferentes critérios.
Ademais, é preponderante o conhecimento de mercado de cada avaliador, pelo que é mais simples fazer avaliações em zonas habitacionais aonde se têm registado muitas interações no mercado. Nesses casos, em princípio, não haverá grandes variações no valor final apurado.
No entanto, no caso contrário, aonde, numa dada zona, não se têm vendido ou comprado imóveis num período temporal relevante, é mais provável de se obterem avaliações que podem atingir um maior grau de divergência. Caso esta ultrapasse uma diferença superior a cerca de 20%, deverá requisitar esclarecimentos e sucessivas fundamentações técnicas.
O que consta do relatório de avaliação?
O relatório de avaliação, para além da identificação do proprietário e do perito, deverá incluir a consubstanciação argumentativa da avaliação. Assim, deverá haver uma descrição minuciosa das características mais determinantes do imóvel, como as acima referidas, e outras que se apurem relevantes em casos mais particulares.
Ainda, deverão ser incluídas estimativas de manutenção do ativo e fatores de localização associados às infra-estruturas próximas, como transportes públicos, supermercados e escolas.
Como é que a Credilink pode ajudar?
A Credilink tem especialistas na intermediação de crédito à habitação e também em soluções de transferência de crédito, pelo que conseguirá ajudá-lo a obter as melhores propostas das principais instituições financeiras que atuam em Portugal. Iremos apoiá-lo em todo o processo, desde o envio burocrático de toda a documentação, até à análise especializada de cada uma das propostas. Contacte-nos!
