Crédito Habitação: os termos HPP, HPS e HPA
O Crédito habitação pode ter 3 finalidades: habitação própria permanente, habitação secundária ou para arrendamento (HPP, HPS e HPA). Neste artigo vamos abordar as diferenças, as implicações e benefícios de cada uma dessas finalidades.
Abordamos:
- Como distinguir as três modalidades?
- Habitação própria permanente (HPP)
- Habitação própria secundária (HPS)
- Habitação para arrendamento (HPA)
Usualmente quando se fala em comprar um imóvel é natural que a primeira ideia seja a de comprar casa para habitação própria. No entanto, há mais fins para os quais poderá adquirir um imóvel. Assim, se tiver um espírito mais empreendedor e um forte sentido de oportunidade, ponderará eventualmente estrear-se no mercado imobiliário. Por outro lado, estando à procura de um espaço para o qual pretenda retirar-se aos fins-de-semana e aproveitar o clima e a cultura local, será certamente uma lógica de compra completamente diferente.
De modo análogo, o Estado Português considera que estas diferentes posturas perante o mesmo ativo, isto é, compra de uma casa, merecem a criação de nuances na lei para cada um destes modalidades habitacionais. Também as instituições financeiras consideram que cada um destes fins afeta também o perfil de risco associado a um empréstimo à habitação.
Neste artigo iremos apresentar as vantagens de cada uma destas três tipologias e quais as consequências ao nível fiscal e do crédito hanitação que poderão daí decorrer.
Como distinguir as três modalidades de Crédito Habitação?
Esta distinção é bastante intuitiva! A primeira e mais comum, a Habitação Própria Permanente, tem como fim de utilização a habitação do ou dos seus proprietários e respetivos núcleos familiares, sendo uma morada firme que também deverá coincidir com a morada fiscal.
Já a Habitação Própria Secundária (HPS) é adequada para a aquisição de um segundo ou mais imóveis que não coincidem com a morada permanente pessoal ou de um dado núcleo familiar, usualmente ponderada com o objetivo de se realizarem férias nesse imóvel.
Por último, a modalidade de habitação para arrendamento visa um investimento num imóvel com vista à obtenção de cash flows contínuos na forma de uma renda mensal, procurando realizar uma operação numa ótica empresarial, isto é, com foco nos potenciais rendimentos e custos, entre outras perspectivas de análise económico-financeira.
Habitação própria permanente (HPP) – As vantagens fiscais e financeiras
O regime mais vantajoso, quer em termos ficais, quer em termos financeiros no banco, é a HPP. Esta situação dá-se, por um lado, na medida em que a habitação é um direito consagrado constitucionalmente no artigo 65º: “Todos têm direito, para si e para a sua família, a uma habitação de dimensão adequada, em condições de higiene e conforto e que preserve a intimidade pessoal e a privacidade familiar.” Assim, havendo uma coerência da Lei, também fiscalmente sobressaem as seguintes vantagens:
- Pagará menos IMT se se tratar desta modalidade habitacional;
- Das três modalidades, a maior parte das isenções de IMI estão previstas para a HPP;
- Se vender a sua casa por um preço superior ao que a comprou teria de pagar impostos sobre esse valor. No entanto, se utilizar esse valor para a compra de um outro imóvel para fins habitacionais, sob determinadas condições, deixa de estar sujeito a qualquer imposto.
Por outro lado, ao nível de risco de crédito percecionado pelas instituições financeiras, este fim é o de menor risco pois assume-se que há fortes incentivos para que qualquer pessoa valorize a manutenção da posse da sua habitação própria, algo essencial.
Veja também: Quais os documentos necessários para analisar o seu Crédito Habitação?
Habitação própria secundária (HPS) – As responsabilidades de uma segunda casa
Esta modalidade tem uma grande utilidade na medida em que se consegue, com uma segunda casa, criar um espaço de descanso para toda a família e amigos, ao mesmo tempo que, ao longo dos vários anos, se poupam milhares de euros com despesas em férias.
No entanto, para lá de uma perspetiva mais funcional, a modalidade de HPS acarreta um conjunto de responsabilidades acrescidas porque as vantagens que se consolidam como únicas na HPP, revertem-se como responsabilidades a ter em conta na compra de imóveis para lá da casa de habitação permanente. Deste modo, as vantagens ficais dissipam-se e a liquidação do bem implicará o pagamento de impostos sobre as mais-valias.
Ao nível do risco percepcionado pela banca, um segundo imóvel, não sendo algo essencial para uma dada família, em caso de mudança das possibilidades de cumprimento com as obrigações financeiras esta tipologia de imóveis está mais sujeira a um maior nível incumprimento no pagamento das prestações do empréstimo à habitação, pelo que, ao passo que para a HPP o financiamento dá-se até 90% da avaliação do bem, para esta modalidade o teto encontra-se na ordem dos 70%.
Habitação para arrendamento (HPA) – Um investimento
Esta tipologia, como já foi supra referido, tem inerente uma lógica de investimento focada na rentabilidade futura de um dado imóvel. Da mesma forma que as empresas estão sujeitas a um conjunto de imposto específicos, esta modalidade é completamente exposta às exigências fiscais para a manutenção de atividade. Mas, sobreleva o caráter do rendimento criado por estes ativos, que, para além de gerarem uma renda mensal muitas vezes superior à prestação mensal associada ao crédito à habitação, o próprio valor do imóvel subjacente tende a subir no mercado.
A Credilink irá apoiá-lo na obtenção da melhor proposta para cada uma das modalidades
Sendo o crédito habitação um produto financeiro com nuances específicas de cada banco e com taxas variadas para cada uma das três tipologias apresentadas, será de grande relevância apoiar-se neste processo num intermediário de crédito. A Credilink sobreleva-se pela sua capacidade de obter mais rapidamente as propostas dos principais bancos ativos em Portugal e também pela apresentação de uma análise adaptada às suas necessidades.