Cuidados a ter com a transferência de crédito habitação

Sendo o crédito habitação uma operação com um prazo muito longo e estando nós inseridos num mercado muito competitivo, é razoável admitir que existem muitos contratos que se estão a reger por cláusulas completamente desajustadas das actuais condições “normais”.

A transferência de crédito habitação é um serviço financeiro, com o objetivo de fazer com que as famílias consigam poupanças muito significativas com a sua prestação mensal de crédito habitação.

Perante esta evidência, devemos avaliar com alguma periodicidade a adequação do nosso contrato e as condições que acordamos com o que é habitual no mercado, em cada altura. Esta análise deve, no entanto, considerar um número elevado de variáveis para que não estejamos seduzidos por um ou outro pormenor mais vantajoso e, ao fim do dia, fiquemos numa situação igual ou pior.

Spread no crédito habitação

O spread é provavelmente o termo mais utilizado sempre que falamos de crédito. Quando contratamos um empréstimo a uma taxa variável (veremos à frente a diferença entre taxa fixa e variável) estamos a assumir que a nossa taxa de juro, no fundo, o preço do dinheiro, vai ser o somatório da taxa de um indexante (normalmente a Euribor) com o spread. Como, pelo menos teoricamente, a Euribor é a taxa a que o seu banco se financia o spread que o banco lhe cobra é o valor do serviço e risco que o banco assume. Comparar o spread que actualmente pagamos com o spread proposto é, desta forma, uma variável que obrigatoriamente terá de ser analisada e comparada.

Taxa fixa ou variável

Quer na contratação de um crédito novo quer numa transferência de crédito, uma das decisões a tomar é se optamos por uma taxa de juro variável ou fixa. Como vimos, a taxa de juro variável é uma taxa que varia com o mercado monetário. Existe um mercado de base para transaccionar dinheiro, mercado esse a que os bancos têm acesso, mas os particulares não. Neste mercado há flutuações constantes consoante a pressão da procura e da oferta e, diariamente, é fixado um valor para o “preço do dinheiro”. São aliás fixados vários valores consoante a maturidade, daí falarmos normalmente em euribor a 90 dias, 120 dias, 180 dias, etc. Como era muito burocrático que os nossos empréstimos variassem de taxa de juro todos os dias, fixou-se que nos empréstimos de taxa variável é feita uma actualização periódica (normalmente de seis em seis meses) e que se considera uma média da Euribor nesse período. Assim, quem opta por uma taxa variável tem de estar consciente que a sua taxa vai variar, mas vai variar sempre de acordo com o mercado. A outra opção é escolher uma taxa fixa. Podemos optar por não ter surpresas e definir uma taxa fixa por um determinado período de tempo. Por norma a taxa fixa é mais elevada que a taxa variável mas tem a vantagem de não aumentar no caso do mercado monetário ter variações que façam aumentar a Euribor. Para quem não gosta de surpresas, a taxa fixa pode ser uma solução.

Prestações constantes, crescentes ou decrescentes.

Outra variável que devemos analisar e comparar é o tipo de prestações. Nos últimos anos prevaleceu a fixação de prestações constantes, ou seja, a prestação que pagamos ao banco é sempre a mesma desde que a taxa de juro não varie. Existem no entanto outros métodos que podem ser usados, embora a teoria comportamental do consumo não a aconselhe como o caso das prestações crescentes ou decrescentes. No caso da primeira acordamos desde logo com o banco que, mantendo-se constante a taxa de juro, o valor a pagar mensalmente vai sempre crescendo. Há defensores deste método que tem um argumento com algum sentido. Por norma as famílias vão aumentando o seu rendimento disponível. Quanto mais progredimos na carreira profissional mais ganhamos, assim, transferir esforço para o futuro é transferir para quando teremos uma maior folga económica. Apesar de alguma lógica, a verdade é que estamos a aumentar ainda mais a incerteza e a assumir compromissos mais fortes para mais tarde, ou seja, para quando é ainda mais difícil prever o que irá acontecer. Apesar de se poderem realizar, a esmagadora maioria dos créditos são feitos a prestações constantes.

Período de carência 

Por vezes é possível negociar com o banco um período de carência. Um período de carência é um período durante o qual já contratamos e já estamos a beneficiar do empréstimo mas ainda não iniciamos o pagamento de prestações. Este período de carência pode também incidir apenas sobre a amortização do empréstimo e não sobre os juros (situação aliás mais recorrente). Neste caso, pagamos a parcela da prestação que diz respeito a juros e não pagamos a que diz respeito a amortização. A negociação de um período de carência está muitas vezes associado a empréstimos para obras em habitação e decorre durante o período das obras na medida em que é um período em que ainda não estamos a “usar o bem” e em que há um conjunto de despesas adicionais no nosso orçamento.

Seguros associados ao crédito habitação

Associado a um crédito habitação existem sempre, pelo menos, dois seguros que teremos de fazer. O seguro de vida sobre o valor do empréstimo e o seguro multirriscos sobre a habitação. O prémio (preço) dos seguros é um valor muito significativo nos encargos das famílias com o crédito habitação pelo que é necessário um cuidado muito especial com os seguros que nos são apresentados. Apesar de não ser obrigatório contratualizar estes seguros com os bancos com que contratualizamos o empréstimo, a verdade é que, de forma mais ou menos clara, há uma pressão muito grande para que o façamos, muitas vezes com benefícios ou penalizações no spread. Temos sempre de analisar a nova proposta para alterar o nosso crédito somando o valor dos seguros e devemos, ainda, simular com o novo banco qual a prestação com o seguro contratado com eles ou com o seguro contratado a um terceiro.

Maturidade

Quando pedimos uma transferência de crédito habitação, outra variável que deveremos analisar é a maturidade do empréstimo. A maturidade é o tempo pelo qual contratamos e nos dispomos a liquidar o empréstimo. No caso do crédito habitação estamos muitas vezes a falar de maturidades de 20, 25, 30 ou 40 anos. Para efeitos de comparação deveremos analisar sempre esta variável porque, como é fácil de perceber, se aumentarmos o número de meses em que estaremos a pagar a prestação, é natural que consigamos diminuir o valor da prestação mensal, no entanto, estaremos a aumentar o nosso esforço de longo prazo. Existe um limite legal relacionado com a idade da pessoa mais velha que contrata o empréstimo, no entanto, isso é apenas o limite máximo deixando ainda um conjunto muito vasto de maturidades possíveis e que devemos equacionar.

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Produtos associados

Muitas vezes os bancos tentam que contratemos outros serviços e, caso o façamos, beneficiamos de um spread mais atraente. Fazer um depósito a prazo, domiciliar o ordenado, fazer débitos directos, cartões de crédito, são exemplos de outros serviços que teremos ou poderemos contratar e que tem de ser avaliado o seu impacto financeiro na decisão e transferência, ou não, do crédito.

Custos de transferência de crédito habitação

Para transferir o crédito vai ser necessário suportar um conjunto de despesas como as novas escrituras, impostos, etc. Apesar dos custos com a transferência poderem ser, e são-no, muito significativos, ainda assim, muitas vezes o ganho posterior é compensador. Há alguns bancos que suportam estas despesas pelo que, é mais uma variável, nada despiciente, a ter em conta na nossa decisão. 

Valor a pagar de amortização antecipada

Quando transferimos um empréstimo habitação, no fundo, estamos a fazer duas operações consecutivas: amortizamos antecipadamente (pagamos) o nosso empréstimo anterior e contratamos um novo. A amortização antecipada tem por norma associada a necessidade de pagamento de um “último” juro, uma penalidade pela antecipação que se fixa, invariavelmente, em 0,5% do valor do empréstimo. É mais uma variável com que teremos de contar na nossa análise de: transfiro o meu crédito ou mantenho-me na actual situação.Não sendo uma análise exaustiva, penso que se torna claro que a decisão de transferir um crédito pode trazer-nos uma poupança mensal e em toda a vida do empréstimo muito significativa, mas requer uma análise muito complexa e multivariável. Para essa análise pode e deve contar com os profissionais da equipa da Credilink. Contacte-nos e vamos analisar juntos a sua situação.