Rácio Loan-To-Value no Crédito Habitação
Os Bancos utilizam o rácio “Loan-to-value” (LTV) na avaliação do risco de concessão de crédito habitação. Dada a sua importância, muitas pessoas perguntam-se: o que é LTV? É importante conhecer os meandros do seu funcionamento e seu impacto nos termos do empréstimo. Este artigo contém tudo o que é preciso saber sobre o rácio LTV, o porquê da sua importância e como calculá-lo.
O que é o rácio entre empréstimo e avaliação (LTV)?
Rácio Loan-To-Value no Crédito Habitação ou LTV, é um rácio habitualmente usado pelos Bancos ao avaliar os riscos associados à aprovação de um empréstimo. LTV é a razão entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel subjacente, ou seja, o LTV é usado pelos Bancos para avaliar a cobertura de garantia que o empréstimo terá. Em última análise, o risco é avaliado com base na probabilidade do valor da venda do imóvel ser adequado para cobrir o saldo do crédito à habitação em aberto, em caso de incumprimento.
Como calcular o rácio LTV?
Calcular o LTV é bastante simples, basta dividir o valor do empréstimo solicitado pelo valor da avaliação do imóvel.
LTV = valor do empréstimo / valor do imóvel
Por exemplo, se quiser financiar a compra de um imóvel avaliado em 200.000€ e o valor do empréstimo é de 150.000€, então basta dividir o valor do empréstimo pelo valor da avaliação e obterá um LTV de 75,0%.
Porquê que o rácio LTV no crédito habitação é importante?
Ao avaliar a concessão de crédito, o rácio LTV ajuda a determinar o risco do empréstimo, na perspectiva do Banco. Quanto maior for o LTV, maior é o risco da operação.
E quais são os impactos do LTV?
O rácio LTV, principalmente no crédito habitação, influencia o valor em capitais próprios que o cliente será obrigado a investir de uma forma inicial. Simplificando: os bancos exigem que o cliente tenha 10% de capitais próprios face ao preço total da casa, mas imagine que a ser feita a avaliação da habitação o valor desta coincide com o valor de venda? Aqui uma vez que o rácio máximo são 85% e apenas houve um investimento inicial de 10% em capitais próprios, o cliente vê-se obrigado a um investimento maior de capitais próprios.
O LTV também pode influenciar o custo do empréstimo imobiliário. Quanto maior for o LTV maior será a taxa aplicada no crédito (maior o spread) pois também o risco é maior. Por outro lado, quanto menor for o LTV menor será a taxa de juro que lhe é aplicada.
Leia, também, o artigo sobre os cuidados a ter com o crédito habitação.
Qual o LTV máximo aceite pelos Bancos?
Não existe um valor pré-definido, mas é normal os Bancos exigirem um LTV máximo de 85%, embora haja situações específicas onde esse referencial pode ser alterado, como sejam empréstimos para segunda habitação ou empréstimos a não residentes.
Para analisar o seu caso em concreto, o melhor é recorrer a um intermediário de crédito, como a Credilink, que o ajudará a avaliar a situação e encontrar as melhores soluções do mercado.
