Encontrou a casa certa, chegou a acordo com o vendedor e já estava a fazer contas ao financiamento. No entanto, o banco avaliou o imóvel por um valor mais baixo do que o preço de compra.
Esta é uma situação mais comum do que parece e pode ter impacto direto no Crédito à Habitação. Na prática, quando a avaliação da casa fica abaixo do preço de compra, o banco pode financiar menos do que esperava. Por isso, é importante perceber o que isto significa e o que pode fazer a seguir.
O que é a avaliação bancária da casa?
Quando pede um Crédito à Habitação, o banco manda avaliar o imóvel através de um perito independente.
O objetivo é perceber qual é o valor do imóvel que vai servir de garantia ao empréstimo. Assim, a avaliação ajuda o banco a definir o risco da operação e o montante que está disposto a financiar.
Ou seja, uma coisa é o preço que acordou pagar pela casa. Outra é o valor que o banco atribui ao imóvel através da avaliação.
Porque é que a avaliação pode ficar abaixo do preço de compra?
Isso pode acontecer por várias razões.
Por exemplo:
- O imóvel pode estar a ser vendido acima do valor que o perito considera ajustado ao mercado;
- Podem existir poucos imóveis comparáveis na zona;
- O estado de conservação pode não justificar o preço pedido;
- Determinadas características do imóvel podem não valorizar tanto quanto o comprador esperava;
- Ou o mercado local pode não acompanhar o valor acordado entre comprador e vendedor.
Por isso, mesmo que ache que o preço faz sentido, a avaliação do banco pode chegar a um valor diferente.
O que acontece na prática?
Quando a avaliação da casa fica abaixo do preço de compra, o banco tende a considerar o valor mais baixo para calcular o financiamento.
Isto significa que, se comprou uma casa por 250.000€, mas o banco a avaliou em 230.000€, o financiamento poderá ser calculado com base nesses 230.000€ e não no preço que acordou pagar.
A diferença pode ter de ser suportada por si.
Um exemplo simples
Imagine que acordou comprar uma casa por 250.000€.
Depois, o banco faz a avaliação e atribui ao imóvel o valor de 230.000€.
Se o banco financiar, por exemplo, 90% do valor considerado, o cálculo será feito sobre os 230.000€.
Neste caso:
- 90% de 230.000€ = 207.000€
Ou seja, o banco poderá financiar 207.000€.
No entanto, o preço de compra continua a ser 250.000€.
Isso significa que terá de assegurar a diferença entre o valor financiado e o valor total da compra, além dos impostos e restantes despesas do processo.
E se tiver Garantia Pública?
Mesmo nos casos em que existe Garantia Pública para jovens, este tema continua a ser importante.
O facto de poder existir financiamento até 100% não significa que o banco ignore a avaliação. Na prática, a análise do banco continua a ter em conta o valor do imóvel e o risco da operação.
Por isso, se a avaliação ficar abaixo do preço de compra, isso pode afetar o financiamento disponível e obrigar à entrada de capitais próprios para cobrir a diferença.
Além disso, a Garantia Pública não garante a aprovação do crédito. O banco continua a analisar os rendimentos, a taxa de esforço, os outros encargos e o perfil global do cliente.
Tenho de desistir da compra?
Nem sempre.
Quando a avaliação da casa fica abaixo do preço de compra, existem várias possibilidades a considerar.
1. Negociar o preço com o vendedor
Esta é uma das hipóteses mais diretas.
Se a avaliação ficou abaixo do valor acordado, pode tentar renegociar o preço da casa com o vendedor. Nem sempre é possível, mas faz sentido colocar essa questão, sobretudo quando a diferença é significativa.
2. Avançar com mais capitais próprios
Se quiser manter o negócio como está, pode ter de entrar com mais dinheiro para cobrir a diferença entre o preço de compra e o montante financiado pelo banco.
No entanto, antes de o fazer, convém perceber se essa decisão continua a fazer sentido para o seu orçamento e para a sua segurança financeira.
3. Pedir esclarecimentos sobre a avaliação
Se o valor da avaliação o surpreendeu, pode pedir ao banco esclarecimentos sobre o relatório.
Em alguns casos, pode existir margem para rever elementos que não tenham sido considerados corretamente. Ainda assim, isso não significa que a avaliação vá ser alterada.
4. Comparar com outra instituição
Diferentes bancos podem recorrer a avaliadores diferentes e isso pode originar resultados distintos.
Por isso, se estiver numa fase em que ainda pode comparar propostas, pode fazer sentido perceber como outra instituição analisa a operação. No entanto, isso deve ser feito com realismo: uma segunda avaliação não garante um valor mais alto.
Como evitar este problema?
Nem sempre é possível evitar totalmente uma avaliação abaixo do preço de compra, mas há alguns cuidados que podem ajudar.
Faça uma análise antes de assinar
Antes de avançar para um CPCV, tente perceber qual poderá ser a sua capacidade de financiamento e se o valor da casa está alinhado com a realidade do mercado.
Tenha margem financeira
Se estiver a comprar casa no limite do seu orçamento, uma avaliação abaixo do esperado pode complicar bastante o processo. Por isso, ter alguma margem pode fazer diferença.
Leia bem o CPCV
Se assinar um contrato-promessa, é importante perceber as condições assumidas e os riscos envolvidos. Em alguns casos, pode fazer sentido pedir aconselhamento antes de assinar.
Compare apoio especializado
Quando compara bancos e condições de crédito, também aumenta a possibilidade de encontrar uma solução mais ajustada à sua situação.
O que fazer se está nesta situação?
Se a avaliação da casa ficou abaixo do preço que acordou pagar, o mais importante é não avançar por impulso.
Primeiro, perceba qual é a diferença em causa. Depois, analise o impacto dessa diferença na entrada inicial, no financiamento e no seu orçamento global.
A seguir, avalie as alternativas com calma:
- Renegociar o preço;
- Reforçar capitais próprios;
- Pedir esclarecimentos sobre a avaliação;
- Ou comparar a operação com outra instituição.
Cada caso é diferente. Por isso, a melhor decisão depende sempre do imóvel, do preço, da sua situação financeira e da margem que tem para avançar.
Antes de avançar, perceba quanto pode financiar
Comprar casa envolve várias etapas, e a avaliação bancária é uma delas. Quando o valor atribuído pelo banco fica abaixo do esperado, o processo pode mudar rapidamente.
Na Credilink, ajudamos a analisar a sua capacidade de financiamento e a comparar soluções de Crédito à Habitação de forma mais informada.
Faça uma simulação e perceba quanto poderá financiar antes de avançar para a compra da sua casa.
Informação de caráter geral. A concessão de crédito depende sempre da análise e decisão da instituição financeira e das características de cada operação.
